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    房地产与防水等建材产业协同发展 《防水名人堂》迎来首位跨界嘉宾 2017/11/07 11:02:00   来源:新浪地产

    和记娱乐 www.jinluzdh.com

    防水,从来与房地产都分不开。


    随着楼市调控政策持续不断叠加,市场终于出现了质变的端倪。去年“9·30”新政后,各地楼市政策持续收紧。限购、限贷、限售、限价等政策有效地促进了量价等指标的平稳回归。


    面对楼市降温,未来房地产将何去何从?与房地产息息相关的建材部品等产业将如何适应房地产新常态?


    由新浪地产、优采、中国建筑防水协会主办,宏源防水承办的《防水名人堂》第二期播出,首次请来跨界嘉宾——中国房地产业协会副秘书长胡安东,在房地产行业大趋势下,看防水及建材行业如何发展。


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    政策、市场、产品三轮驱动 房地产转型谋变


    习近平总书记所作的党的十九大报告,对于房地产市场强调要加强社会保障体系建设,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。“房住不炒”将成为未来我国住房政策核心指导思想,房地产行业在供给侧改革中也由此进入新的转型期。我国房地产正在适时出台长效机制,短期内调控不会放松。 


    房地产政策方面,用八个字来概括“长短结合、宽窄相宜”。


    宽窄相宜,“宽”,是基于“房子是拿来住的”的定位。在房地产领域,不光是依靠购买,还要依靠租赁来解决住的问题,这说明房地产的宏观政策及政策管理水平会越来越高。


    “窄”相对来讲,是指房地产企业的准入门槛越来越高,通道越来越窄,房地产的集中度也会随之增加。 


    市场方面,胡安东秘书长也用了八个字总结:


    第一是“速缓”,指房地产增长速度放缓;


    第二是“销降”,目前来看,前三季度房地产的销售处于下降趋势;


    第三是“钱紧”,最近,国务院通过银监会来发布了不允许用变相资金流入房地产业的政策,说明全国金融工作会议未来去杠杆要求将越来越严;

    第四是“利减”,从上市房企的半年报和季报均可看出,利润普遍在下降、减少。


    在长效调控机制下,失去了住宅销售支撑的房地产将走向何方?胡安东秘书长认为,产品转型会更多一些“看头”。他用“赤橙黄绿青蓝紫”生动描述了转型的七个方向:  


    赤,代表国家的力量,红色是保障房、棚户区改造,这是国家主力发展趋势,很多老百姓也已在居住上分享到改革成果。  


    橙,是富有养分的产业,代表房地产新兴的业态。特色小镇、休闲地产、养老地产、健康住宅等从传统业务体系中逐渐脱颖而出,与住宅、商业地产、城市综合体“三大旧势力”瓜分市场。  


    黄,是健康、朝气蓬勃的产业。现在有很多新的产业在发展,租赁住房、高品质住房,包括百年住宅,都在使建筑向更好的品质转变。


    绿,绿色住宅、绿色建筑、低碳建筑,房地产作为绿色建筑发展的前沿阵地,未来创新空间无限。


    青,代表青年人群特别关注的,也是国家特别关注的大学生住房、人才住房等解决青年人住宿需求的住房形式,如青年公寓、人才公寓等。招揽人才、留住人才有很多居住新政,这也是房地产业态新的变化。


    蓝,指住宅产业化方面的装配式建筑,运用新的钢铁技术的钢结构建筑等。


    紫,代表神秘力量,象征高端住宅,满足中低端需求里面的个性化、差异化需求,包括现在做的中国院子等特殊产品,一些特色的别墅产品、景观产品。


    建材业与房地产业进一步相互融合


    建筑产业和房地产业有天然的血脉关系,房地产兴建筑业兴,房地产衰建材业衰。在房地产不断转型升级中,建材业和建筑部品业要跟上变化发展的脚步:


    第一,建材业首先要“大而强”,加强集中度,因为建材业和建筑部品业比房地产更松散、小企业更多、小的分支机构更多,一定要做到大而强,房地产集中度提高,建材业必须要适应这种形式和变化。在未来房地产与供应链的合作中必将是实力的匹配,强强联合。


    第二,“小而美”,因为建材业细分行业很多,像防水这样细支的分流,可以集聚产业资源,增强内生动力,激发创新活力,培育出大量活力四射的小而美的企业。


    第三个就是“中要专”,中型企业在与房地产匹配的时候,一定要做到非常专业,使产业链能够打通,走到它的细分市场里,才能使建材业和房地产业合作更顺利地推进。


    房地产的蓬勃发展拉动多个行业发展,建材业是重要的一部分。市场和政策变化对房地产提出了新的要求,而在这过程中,房地产对建材行业也提出了新要求,使得供需双方通过合作来相互提升。


    首先是品牌,相匹配的房地产与建材企业双方的品牌是可以相互借力的。通过共同的品牌去构筑房地产产品。比如万科项目,在样板间做了很多展示,瓷砖、电梯、涂料,防水等。消费者看房时,可以清晰地了解到哪些品牌在居住空间里使用,从而使品牌作用力可以共享或整合,很多分散的品牌集中展示,众多品牌的影响力在一个项目或是一个房企平台形成品牌爆发力,使住宅质量得到更好的提升。


    其次是全生命周期,不仅房地产开发企业要保证和提升住宅功能性,还要有全生命周期的质量保障。这看似平常,想要实现并不容易。其需要建材业和建筑部品业新的材料、模式,能够嵌入房地产领域,使全生命周期概念在建筑中变得范围更广、包容性更强。  

    最后是信用机制。企业需要以诚信作为基石,多年来,房协也一直在强调信用机制,进行诚信建设。未来将健全诚信管理,推广房地产企业诚信“红黑榜”,使信用建设能够在房地产企业体现。另外,不单是在开发企业,建材企业、建材行业也需共同做好诚信构建。


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    建筑质量要求提升 “百年”品质将成常态


    近些年,我国建筑质量整体普遍提升,胡安东秘书长认为,硬条件上,目前我国建筑建造方式和技术含量正持续提高。软实力上,房地产行业的设计、施工、管理、装修运营、服务能力进一步提升,使得房地产整体质量水平明显改善。通过一些跨界合作和互联网对接,同时与教育、大健康、旅游对接,房地产综合质量突飞猛进。


    面对仍存在的建筑质量问题,需要继续补齐短板。要补设计、产品、技术、管理、服务等短板,通过补短板来实现提高房地产的质量。建造出长寿命、高品质、绿色低碳的百年建筑。


    房企转型升级适应新变化的着力点在哪里? 回归“房子是用来住的”初心,百年建筑已经成为了开发商思考的一个关键问题。房地产是供人居住的,要有百年住宅的理念。


    日前,中共中央国务院在《关于提升质量行动的指导意见》里提出,要建设百年工程,实际上百年工程里面需要有百年建筑和百年住宅来支撑,百年住宅就是高品质住宅的代表。


    如何建造百年住宅?


    在设计方面,以先进的设计作为思路引领;


    在施工建设方面,以高标准、高技术含量的技术和标准去建造百年住宅;


    在管理方面,也要有精益求精的指导思想指导建设。 


    胡安东秘书长表示,百年住宅是一个综合房地产住宅项目的典型代表,中国房地产业协会希望和建材业更好地合作,把百年住宅提升到更高的高度,使更多项目落地。


    防水质量提升 重视“三条战线”


    互联网曾有调查显示,建材和建筑部品受到消费者关注最多的是:电梯安全、防水材料质量、智能家居对家庭生活的影响。


    百姓对于防水的关注度为何如此高?


    胡安东秘书长解释称防水有“三条战线”:


    第一,防水材料是一道看不见的战线,因为它是隐蔽工程。


    第二,它是房地产行业在供给侧改革补短板的一道战线,因为建筑经常有 “跑冒漏滴”的现象。


    第三,质量和信用的战线,因为它是和老百姓距离很近的行业,质量问题严重影响建筑寿命和百姓安居。


    实际上,近些年防水质量已有明显改善,有很多防水企业在从事技术、质量管理提升的工作,包括中国建筑防水协会,一直为引领行业发展作了很多努力,进一步提升了防水质量。要使防水行业集中度再提高,需要整合一些大的企业进行收购和兼并、资源的重组。还要以设计为先导做防水,从材料成本角度看,其既能使材料成本降低,又可以使管理水平与能效水平提高。最后,在施工过程中,一定要有职业化和专业化。


    今年,住建部发布了《关于征求工程建设标准体制改革的方案》,方案中提出提高建筑防水工程质量和标准,将成为提升住房品质的重要内容。胡安东秘书长解读道:“建筑工程领域标准将会更严格,这几年也在不断提高标准等级,无论是国标、行标,还是企业内部标准都在不断提高。因标准愈加严苛,才使得产品提高了自身的技术质量与设计理念,在市场检验过程中,因为有约束才能提高。把标准的严格要求作为产品的转型的初衷,能够提质增效,所以,标准是供给侧改革最大的推动力。”


    他进一步解释,供给侧改革就要提倡优质供给,如何推动优质供给呢?


    第一是政策推动,第二是标准推动。


    “从房协角度来讲,我觉得更多标准出台可能会是建筑业及建材业的一个发展机遇。” 胡安东说。